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房地产价格必跌无疑的十六大理由

2019-05-14 19:49:48来源:励志吧0次阅读

房地产价格必跌无疑的十六大理由

近两年,关于中国是否存在房地产泡沫的争论此起彼伏,莫衷一是,而房地产价

格却毫不理会这些争论,持续上涨。房价到底会涨还是会跌,首先要看说涨说跌是谁。

如果一些房地产商说涨,那等于没有说,不怎么可信,因为世界上卖东西的绝少有不

说自己的东西好的,更不可能说自己当时卖的东西会下跌(这样等于把现实的购买者

赶走)。有些手里有房,甚至在炒房,或是不缺钱买房的人,不管是经济学家还是什

么人,也不大可信,因为他们要么不在意房价涨,因为买房对他们不在话下,或者手

中有房,好等着房价上涨后没事偷着乐。

其次要看说得有没有道理,是否有依据。本人默默无闻,也不代表谁的利益,说

的话是否客观,自有公论:

一、价格由价值决定,同时受供求关系影响。 上海房子的价值到底是多少不好

判断,但是看看日本的例子,日本因为人多地少,所以举国上下认为日本的房子应该

大涨特涨,结果在峰时,东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家及在

美国忸约证券交易所上市的所有公司的净资产值。在这样的气氛中,人不免狂热,失

去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高

达10000以上,因为土地的价格并不代表价值。

二、前几年,因为住房分配货币化,原先不少人从单位以很低的价格买入产权房,

再高价卖出,产生一个财富效应,这样购买能力增加,又有改善住房条件的需求,而

这部分购买力近几年正在集中释放之中,而这种低价买入公房,高价卖出的好事已

经不存在了,所以这部分购买力一旦释放完毕,对房地产市场的推动力就会突然消失。

三、那个中国老太太辛苦了一辈子,终于积累了足够的钱买了一套房子,却没来

得及享受就去世,而美国老太太早早住进好房子,在去世前还清所有贷款的故事广为

流传,现在贷款买房是比较普遍的现象,房贷成为银行的优质资产。可是近几年中

国银行房贷总额大幅上涨的几年,正是中国连续降息,还贷压力不断下降的几年。现

在的利率是改革开放以来的,一年期存款利率只有2.25%,而贷款利率不过

5%多一点,但是20多年来中中国平均一年期存款利率是4%左右,按现在的利差

来算,平均贷款利率为7%左右,而美国几十年来平均的住房贷款为8-9%,如果

贷款利率上涨到7%,还会有那么多人热衷于贷款买房吗?恐怕以前大量贷款买房的

人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。而且在世界各国,不同时期,总会是银行

存款利率高于通货膨胀率,而现在的中国却相反,这本来就是反常的,利率迟早涨到

物价涨幅之上,而且中国现在已经开始十年来的首次加息了。这样,未来几年不大可

能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。

四、中国极有可能以后会推行物业税。什么意思呢?就是国家把地皮免费给开发

商,这样房子的价格就不包括土地,价格会大跌(现在房价中土地成本大约为40%)。

当然地不是免费的,由购房者在30到50年的时间内平均交纳。你想这样的政策一

出,谁会去买那些包括地皮成本的房子呢?已经交了土地成本的房价还会这么高吗?

而且二手房也不好卖出,因为大家都愿意买低价的不包括地皮成本的房子。

这个政策我看一定会实行,美国等一些发达国家就是这样的。

五、根据中国的法律,业主不拥有住房土地的所有权,只有使用权,多只有7

0年的使用权,也就是说,在70年后,土地所有权就结束了,至于是重新向国家缴

纳土地使用权费还是以后就可以免费使用,或是由国家根据客观情况收回使用权,不

得而知。可是70年总会过去,这一天总会到来。因为有关法律颁布不久,所以早

的商品房也离土地使用权期限尚远。可是人们会越来越认识到这个问题。但是现在市

场上决定房价的往往是交通、地段、环境等,从不考虑土地使用权期限,当人们开始

普遍考虑这个问题时,土地使用权期限少的房价必然下跌,特别是房龄长的二手房。

六、不管是汇市,还是股市,或是期货市场,越是涨得厉害的时候,就是快要

见顶的时候,在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济危机之前,大涨特涨,

交易火爆。楼市也是如此。而且这里有一个惯性定律,价值越大的商品,要涨起来就

越困难,但一旦涨起来,就能持续较长时间。比如股票,如果是大盘股,市值100

个亿,那么一般不容易涨起来,因为要推动它,要较多的资金,而一旦开始上涨,就

不容易停住,不象市场上青菜的价格,一天可能三变,或如同女孩子的心思一样不可

测。同样房地产市场因为资金密集,一旦上涨,会持续很长时间,但是一旦开始下跌

的话,也是不容易回头的,比如香港,1997到2002年,长达五年,跌去60

%。日本经济今年出现了复苏的迹象,但是房价再挫5%。

七、现在中国基本没有什么供不应求的,除非是一些垄断性的产品,因为现在社

会资金充足,一旦某个行业利润率高,那么资金就会涌向这个行业,从而降低这个行

业的利润率。比如火柴,如果能有200%的利润率,那么产量很快就会大涨,利润

率很快下跌,甚至为负,这时会有很多投资者不得不退出市场,这样逐渐利润率会上

涨,终与社会平均利润率相当。但是房地产这个行业为什么能持续几年兴旺而不见

衰退呢?因为生产周期长。一个地方的火柴厂可能一个月内增加十倍,但是一个地方

的在建房地产项目如果在一个月内增加一倍都是不大可能的大跃进了,而且需要的资

金多,同时不正当竞争、不公平竞争情况严重。所以一时间这个行业的利润率不能很

快下降,于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰周期,生产周期再长也不是无

限的,总会有这一天。冥王星围太阳转一圈的时间长不长,长,200多年,200

年够长了吧?200多年一过,不就转回来了吗?人不可能长生不老,房价也终会下

跌。

八、按近几年房地产发展速度,远远大于GDP的增长速度,这样下去到20

20年以前,中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP,这可能吗?所以增长

速度一定会下降。

九、心理因素。毛泽东说:真理总掌握在少数人手里。现在到市场上问问买房人、

卖房人,房产中介公司,或是政府部门,上海的房价会涨还是会跌,没有人心里有数

的。就是大家心里没有一个主见,所以一般的老百姓有一种买涨不买跌的心理。一看

到报纸上报道有排队买房的,就心里着急,一看到自己当初想买结果没有买的房子涨

价了,心里就后悔。这使我想起美国股神巴菲特经常讲的一个故事:一个石油商死后

上了天堂,结果圣彼得说:实在抱歉,我知道您在世时行为正派,做了很多善事,但

是天堂里已经饱和,实在住不下人了。这个石油商说,不要紧,我有办法,他对天堂

的大门大喊一声:地狱里发现石油啦!马上从大门里跑出一大堆人,要赶到地狱去。

圣彼得吃饭地看着这一切,说:现在你可以进天堂了。不料石油商说:“不,我想去

地狱,说不定这个消息是真的呢”。

十、宣传作用。不用统计就可以认定,报纸、络,说房价涨的远比说房价跌的

多得多。为什么?广州某份售价为0.5元的报纸,每卖出一份,报社就能有1元的

收入,公开的秘密就是因为有广告收入。一家报纸是不是会拿着房产商的广告费,再

大量刊登客观公允的认为房价会下跌的文章?

十一、有人说,各地方政府不希望当地的房价下跌,所以房价不会跌。笑话,亾

家日本政府不比中国某一地方政府有钱吗?就是香港政府,也远比中国一些地方政府

有钱?当日本与香港的房价持续下跌的时候,难道日本与香港政府希望房价下跌吗?

也许有人会以为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港

政府做不到的事情吧。更重要的是,商品的价格涨跌是由经济规律决定的,不以人们

的主观意志为转移。

十二、有人以为,土地是不可再生的资源,所以从长期来看,房价总是上涨的。

这句话当然是对的。其实股市从长期来看,也是上涨的,1929年纽约的股市大跌,

到现在涨了不知多少倍了,可是在1930年的时候谁会去买股票?现在中国有多少

人踊跃地买股票?那怕大家知道股市长期肯定看涨的。

十三、关于收入与房价比。现在不少人,特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对

无知的人、犹豫的人说,现在香港的房价是多少,离这个价格大陆的还差得很远,所

以以后要大涨。可是香港一个做清扫的女工,一个月可以挣9000港币,而且香港

这样的地方收入稳定。所以看看收入与房价比,在香港房价的时候,也不过是1

4:1。中国社会科学院刘建昌先生测算:以上海为例,一套80平方米的住房价格

是人均可支配收入的27.54倍,而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为:德

国11.41,英国10.3,意大利8.61,法国7.68,美国6.43,连

人均土地资源极度匮乏的日本,这个比例也不过是11.07。很多东西具有中国特

色是有道理的,可是对于房价收入比,是不可能一直如此高的。

十四、中国在未来几十年内有一件事是比较肯定的,就是中国的城市化,大量的

农民会进城市成为市民。可是如何完成这个任务?按现在中国农民的收入水平,刚刚

达到小康水平,一旦家里有孩子上大学,就不得不节衣缩食或大量借贷,往往有的家

庭因为有家庭成员生病,马上致贫,这种收入情况不可能在短期内改变,要让广大农

民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭?所以要提高中国的城市化率,中国的房价

长期来看一定要降低,让一般收入水平的人也能够买得起。

十五、这两年来,因为房价持续上涨,所以大量资金为追求高利润涌入这个市场,

买入后等待升值。在国际上有一个炒房比率的警戒线,大约为15%,超过这个比率

就是比较危险的。可是据上海《解放》的抽样调查,接受调查的上海25个小区

23694户居民,26.55%的购房者是把房子作为投资的,更大数量的居民购

买新房以后把旧房出租,以房租支付新房贷款,其实这也是投资行为。投资买房的亾

在房产价格上涨的过程中,可以推动房价进一步上涨,同样,在房价见顶的时候,因

为不再有赚大钱的预期,同时为了避免血本无归,必然大量抛售,这又会加速房价的

下跌。在中国,温州人炒房团名扬大江南北,而在上海,更有其他中国内地垮省的投

资者,还有海外投资者。不记得上海的房子有多少是外来人买的了,大约是40%,

可是在一些国际化大城市,如纽约,也是由当地居民购买75%的房产。总之,投资

买房的人越多,对房价的推动作用就越大,泡沫就越严重。

十六、绝少有人对于未来有一个清晰又正确的判断,大多人认为原来的趋势仍会

按原来的方向和速度来发展。比如中国自从改革开放以来,经济持续增长,所以大多

人认为这个情况起码在二三十年内不会改变,但是万一发生变化呢?其他的事情不讲,

现在有一件事越来越敏感,就是台湾问题。如今陈水扁的台独趋向越来越明显,胆子

越来越大,说的话越来越没谱,甚至排出了时间表。毛泽东说:世界上就怕认真二字。

而中国共产党对国家大家一向认真负责,恐怕一旦台湾宣布独立,战争一定不可避免。

前一阵子,还有人说台湾会把导弹打到三峡大坝,又有人说台湾会把反击的导弹打到

上海。这种情况下,不要说有几弹导弹打到上海,那怕有一片导弹碎片落到上海的某

小区里,上海的房价是不是还会持续上涨?

,虽然笔者仍是无房族,可还是大公无私地希望房价大大上涨,如某位学者

说的那样在10年内涨3倍,这样有房的人的身价就能大大上涨,这短时间内对我是

没有好处的,可是什么样的泡沫容易破灭呢?在洗衣服的时候观察一下,那就是大

的泡沫容易破灭,而小的泡沫很难破灭,要想让小的破灭,的办法就是让它变大,

变得越大,就越容易破灭。房价涨得越快,买的人会越来越少,而投资于房产的资金

会越来越多,这的结果是什么,难道还不明白吗?

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